Raportul

Ce am identificat

Bloc de locuințe colective, proiect tip din 1974, structură în cadre de beton armat cu diafragme pe direcția transversală. Regim P+8, două tronsoane, rost seismic vizibil pe fațada de nord.

Documente consultate

• Releveu ISU pentru nivelul curent
• Cartea tehnică a construcției — parțial disponibilă la asociație
• Lista clădirilor expertizate, Primăria Municipiului București
• Fișă de proiect tip, identificată după geometria travelor

Ce înseamnă pentru tine

Structura nu figurează în clasa I de risc seismic și nu are bulină. Nu există expertiză tehnică recentă depusă la asociație. Diafragmele transversale limitează opțiunile de recompartimentare — vezi capitolul 02.

Suprafețe măsurate

• Living 19,4 m² · dormitor 13,1 m² · bucătărie 8,2 m²
• Baie 4,3 m² · hol 6,9 m² · balcon închis 3,4 m²
• Total util măsurat: 58,4 m²
• Anunț: 64 m² · act de proprietate: 55,3 m² + balcon

Circulații

Holul de 6,9 m² deservește patru uși și nu poate fi mobilat. Reprezintă 11,8% din suprafața utilă — peste media pentru acest tip de plan.

Potențial de modificare

• Peretele dintre living și dormitor: DIAFRAGMĂ, nu se demolează
• Peretele dintre bucătărie și hol: despărțitor, se poate deschide
• Mutarea băii: nu, coloana e fixă
• Închiderea balconului: deja executată, fără autorizație

Anvelopă

Termosistem de 10 cm polistiren aplicat la nivel de bloc în 2019, prin program municipal. Executat corect pe fațada principală; la calcan, ultimii doi metri sunt netratați — se vede pe termografie și se simte în colț.

Instalație sanitară

• Coloane de fontă, originale 1974, neînlocuite
• Distribuție interioară refăcută în PPR, aproximativ 2016
• Robineți de coloană blocați — nu se pot închide individual

Instalație electrică

• Tablou cu siguranțe automate, fără diferențial general
• Conductor de aluminiu pe circuitele de iluminat
• Cupru 2,5 mm² doar pe circuitele de prize refăcute
• Fără împământare la prizele din bucătărie

Măsurători

Umidometru cu contact, 14 puncte. Valori normale (sub 12%) în living și dormitor. Valori de 19—24% în colțul nord-est al livingului, pe o suprafață de aproximativ 1,2 m².

Constatări vizuale

• Pată circulară zugrăvită recent, colț nord-est, vizibilă la lumină razantă
• Plintă desprinsă pe 80 cm sub fereastra dormitorului
• Fisură fină verticală, 40 cm, la intersecția perete–placă — inactivă
• Fără urme de mucegai vizibil la data vizionării

Interpretare

Umiditatea din colț e cel mai probabil condens, nu infiltrație: nu există sursă deasupra, iar valorile scad spre exterior. Se rezolvă cu tratarea punții termice de la calcan și ventilație controlată.

Ce e nou și bine făcut

• Tâmplărie PVC șase camere, 2021, montaj corect, garnituri intacte
• Ușă metalică de intrare, cu prag și izolație fonică

Ce e nou și prost făcut

• Parchet laminat pozat fără rost de dilatare la doi pereți — se va umfla
• Gresie în baie fără hidroizolație vizibilă la racordul cu cada
• Priză mutată în bucătărie, fără doză de derivație accesibilă

Ce e vechi și rămâne

Șapa originală, tocurile interioare de lemn, instalația de gaz, tabloul electric. Aspectul e recent; substratul are cincizeci de ani.

Asociația

• Fond de reparații: aproximativ 14.000 lei la data vizionării
• Restanțe totale ale asociației: aproximativ 31.000 lei
• Apartamentul vizitat: fără restanțe, confirmat de administrator

Lucrări votate

• Înlocuire lift — votată în 2024, neexecutată, cotă estimată 2.400 lei/apartament
• Reparație terasă — discutată, nevotată
• Refacere instalație de stingere pe casa scării — obligatorie, netermenizată

Părți comune

Casa scării curată, subsol accesibil și uscat, fără urme de inundare recentă. Ușa de acces la subsol nu se încuie. Terasa nu a fost accesibilă la data vizionării.

Ce se construiește în jur

• Autorizație emisă 2025 pentru imobil P+6 pe parcela din spate, la 24 m
• PUZ în consultare pentru zona de la nord, regim propus P+10
• Fără proiecte de infrastructură majoră anunțate pe strada de acces

Însorire și priveliște

Apartamentul e orientat est–vest. Însorirea de dimineață în dormitor rămâne neafectată. Livingul, orientat vest, va fi umbrit parțial după ora 17 începând cu finalizarea imobilului din spate.

Acces și zgomot

• Stație de metrou la 640 m, opt minute de mers
• Stradă de categorie III, trafic moderat, fără linie de tramvai
• Parcare de reședință: listă de așteptare, aproximativ doi ani

Documente verificate

• Extras de carte funciară pentru informare, emis cu 9 zile înainte
• Act de proprietate: contract de vânzare-cumpărare, 2011
• Documentație cadastrală, recepționată 2010
• Certificat de performanță energetică: clasa D

Sarcini

Nu figurează ipoteci, sechestre sau notări litigioase la data verificării. Cartea funciară nu conține mențiuni privind balconul închis.

Neconformități

• Balcon închis fără autorizație de construire
• Suprafața din act (55,3 m²) diferă de cea din anunț (64 m²)
• Fără proces-verbal pentru intervențiile la instalația sanitară

Preț și comparabile

• Preț cerut: 118.000 € · 2.021 €/m² raportat la 58,4 m² măsurați
• Trei tranzacții comparabile în aceeași zonă: 1.740—1.860 €/m²
• Ajustare pentru etaj, orientare și stare: —4%

Buget de intervenție

• Urgent (primul an): coloane sanitare, tablou electric — 9.000—13.000 €
• În doi ani: punte termică la calcan, hidroizolație baie — 2.500—4.000 €
• Opțional: bucătărie deschisă, parchet refăcut — 6.000—9.000 €

Cost total până la mutare

Preț + taxe notariale și intabulare + intervenții urgente + mobilare minimă. Fără opționale, fără credit inclus.